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深圳横岗厂房拆迁旧楼拆除服务

2019-12-11 08:22:01 4391次浏览

价 格:666

明确估价对象产权状况

1.土地使用权价值是城市房屋拆迁补偿的对象。在我国遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体相一致的原则;因此,城市房屋拆迁货币补偿的金额是包括被拆迁房屋实体和其所占用的土地使用权在内的一个完整的公平的市场价格。土地使用权的权益和房屋建筑物实体形态构成了城市房屋拆迁补偿价格的基础。城市拆迁评估中针对不同用地性质的房地产,估价中应该坚持以下原则:

一是依法以有偿出让方式取得土地使用权的房地产,可以视为提前收回土地使用权。在估价中应该根据土地剩余使用年限评估正常市场价格。

二是依法以划拨方式取得土地使用权的房地产,评估价格不应包括土地出让金部分,只包含该宗土地基础设施配套费以及土地开发和其他费用。

2.房地产用途与房地产估价息息相关。在实际工作中,对于没有任何产权证明和产权证明记载的用途与实际用途有出入的房地产,应该谨慎处理。例如,在城市房屋拆迁估价中,我们经常会遇到有些房产证注明用途为住宅,而实际却作为商业用途使用;有些房产证上记载为办公楼,而实际却是做商场使用。在解决这些问题时,我们认为对于依法取得所有权的房屋、构筑物,应从占有、使用、收益、处分四个方面综合认定其合法性,不能仅依据估价时点的用途估价。一般要以产权证上注明的用途进行估价。

对于没有产权证的情况,在实际估价时,建议采用一些变通的做法:当地政府有特殊规定或拆迁双方当事人协商一致,以规定或协商结果进行估价;在被拆迁地点做某一用途使用多年时间的,可以根据实际情况进行认定,如多年从事商业经营,可认定为商业用途,但要提供持续经营的证明材料(如工商营业执照、纳税记录等)。

3.由于城市房屋拆迁涉及的房屋种类很多,有公房、私房,有产权证的、没有产权证的,并且年代也相对久远,面积界定有一定的困难。但这又涉及到被拆迁人的利益,因此,应该根据相关的法律法规,明确各种情况的面积的界定。具体来讲,主要遵循以下原则:

一是私有房屋有产权证的,以产权证的证载面积为准;公房以房产证或者计租表载明的面积为准,(由于计租表中多采用“使用面积”,因此需要将“使用面积”与“建筑面积进行换算,通常两者的换算系数为1.25—1.3)。

二是没有产权证和计租表的,面积以测绘机构的测绘值为准。

4.违章建筑和临时建筑的界定处理。城市房屋拆迁过程中不可避免地会碰到违章建筑和临时建筑。在价值评估过程中要遵循相应的法律法规,对违章建筑不予补偿评估。对临时建筑要区分对待,如果临时建筑物的批准使用期限还没有到期,应该根据该建筑的实际使用情况和剩余使用期限给予适当的补偿;如果已经超过了批准的使用期限,则不能给予补偿评估。

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